インキュベクスの上村です。

介護施設経営にかかる初期費用は「２億円ですか？」
「5億円？で足りますか」「10億円？」

多くの経営者様がいろいろな感覚を持たれています。
しかしそもそもココが違います。

介護事業を運営する方は介護施設を建てる必要が無いのです。

◆介護施設を建てるのは大家さん。事業者さんはその建物を借りるのです。

介護施設経営を検討される方のうち、ココがハードルになっている方が
いらっしゃいます。しかし、一切の建設コストは負担しませんので
実はかかる経費は僕が推奨する施設はおおよそ４５００万円ほどの
初期投資だけで事業が開始出来るのです。

◆介護事業者は建物を大家さんから借りますす（建設コストの負担はありません）

介護施設運営が未経験の方が介護施設建設にかかるコストの調達は困難です。
つまり、１箇所、２箇所と事業を成功させることが出来た結果として
金融機関からの借入が出来るのです。

※私の場合、施設経験は全くありませんでしたが、介護分野の起業支援サービス
を推進している関係上なんとか納得をしていただくプレゼンができました。

◆介護施設を建てる大家さんが負担するのは建設コストです。

大家さんは介護施設運営を希望する事業者の理想に沿った建物を建て、
事業者と賃料をすりあわせていきます。

大家さんは出来るだけ高い家賃を欲しい。
介護事業者は出来るだけ安く借りたい。
ここの中間に入って、それぞれが納得する賃料を決定していくのが
私たちの仕事なのです。

建設コストは１９床レベルで1億円～1.5億円。
※私は粘りに粘って９５００万円が建設コストです。

◆介護事業者が負担するのは毎月の賃料です。

私たちが提案する介護施設運営は1部屋あたりの賃料をおおよそ5万円ほどに
設定しています。

つまり10床の介護施設を借りるときは月額賃料５０万円。
20床レベルで月額１００万円前後が賃料交渉のスタートラインなのです。

◆大家さんの目標利回りは１０％前後

まだまだ介護施設建設は新しい分野です。大家さんもアパート建設ほどは簡単に
首を縦にはふりません。

彼らに納得をいただくのはなんといっても利回り。
８％程度の表面利回りを交渉スタートとすれば一定の確率で大家さんはＯＫを
くださいます。

具体的には１０社に１社の割合だった商談は現在、10社に２社程度の割合でＯＫを
くださっています。

◆介護事業者の投下資本と営業利益

私が提案している介護施設経営は年商1.2億円（営業利益は２８％）
この金額は関係者への報酬を相場以上に支払った上で残る数値です。

つまり３５００～４０００万円の投資で営業利益３３６０万円を
狙うビジネスモデルなのです

ここでご紹介した数字は介護施設経営をなさっている方が見てもにわかに
信じられない数字ですが、

私が実現したビジネスモデルは売り上げは各種保険（医療保険・介護保険）の
ハイブリッド。

一方、販管費その他を大幅に押さえました。
原価低減のために建設コストは通常の１/2を目指したのです。