介護事業を拡大するための秘訣とは?――老人ホーム運営は「建て貸し利用」+「多店舗展開」の合わせ技が堅実!

介護事業新規参入のブームは去り、介護事業者の倒産が話題にのぼることの多い昨今。

しかし、実は介護事業の中でも「有料老人ホーム」だけを見ると、倒産する施設は年間で日本全国総数の2,000分の1以下*1。

日本の企業全体の倒産割合と比べても、手堅く堅実な事業と言えるのではないでしょうか*2。

*1 平成29年社会福祉施設等調査の概況 https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/fukushi/17/index.html 
これによると2017年(平成29年)の有料老人ホーム倒産件数は6件。同2017年の日本全国の有料老人ホーム総数は、厚生労働省の資料では13,525者。倒産した会社の割合は約1/2,254となる 
*2 経済産業省 2017年版中小企業白書 概要(※現行最新)
http://www.chusho.meti.go.jp/pamflet/hakusyo/H29/PDF/h29_pdf_mokujityuuGaiyou.pdf
平成28年経済センサス‐活動調査(確報)
https://www.stat.go.jp/data/e-census/2016/kekka/pdf/k_gaiyo.pdf
2016年の日本の倒産企業件数(休止・解散は含まず)は8,446件。同年の全企業数は約385万者。倒産の割合は約1/456。

グラフの出典元:「東京商工リサーチ調べ」より図を元に筆者作成

実は手堅い事業である有料老人ホーム。

それでは、すでに老人ホームを運営している経営者様が、さらに堅実に事業を発展させるためには何をすべきでしょうか?

【目次】

1.多店舗展開のメリット・デメリットは介護事業(老人ホーム運営)にも当てはまるのか?
2.老人ホーム運営事業において多店舗展開は“有利”!
3.多店舗展開を低リスクに実現するためのポイントは建て貸し+コンパクト!
4.「スムーズなマッチング」と「初期投資額を大きく減らす」秘訣とは?


1.多店舗展開のメリット・デメリットは介護事業(老人ホーム運営)にも当てはまるのか?

多店舗展開によって様々なスケールメリットが享受できることは、経営者にとって常識でしょう。もちろん、デメリットも存在します。
介護事業にも多店舗展開の理論は当てはまるのでしょうか?

まずは“一般的な事業における”多店舗展開のメリット・デメリットをあらためて見てみましょう。

【多店舗展開のメリット】

(1)地域での認知度とブランド価値が向上する

心理学における「ザイアンスの単純接触効果」=「対象への接触回数が多くなればなるほど印象評価が良くなる」
心理効果を利用する多店舗展開。

地域に密着し店舗数を増やすことは、その地域での知名度を上げる有効な手段です。信頼と認知度、売り上げの上昇が期待できます。

2)経営効率が上がる

店舗数を増やすと、仕入れ数が増加するため商品単価が安くなったり、大量に仕入れることで仕入れ先への交渉力を強めたりと、売り上げアップ以外の利点も生まれます。

(3)従業員のモチベーションが上がる

多店舗展開により、各店舗での役職が明確になりスタッフは各々がキャリアアップのための道筋を必然的に意識できるようになります。
昇給や昇進は従業員の働く意欲になり、店舗全体での活況を生み出します。

(4)店舗全体のロバスト性が上が

多店舗展開により、複数の店舗間の業績分析ができ、全体のサービス向上やリスク回避の可能性が大幅に上がります。
また、複数の店舗があることで全体の業績カバーも可能。

不確定な外的要因に柔軟に対応し安定性を保つ、ロバスト性の高い経営が可能となります。


【多店舗展開のデメリット】

(1)新規出店ごとに新たに初期費用がかかる

当然のことながら、新規に店舗を構える場合は大きな費用がかかります。

(2)人材雇用と育成にコストがかかる

昨今はどの業界でも人材確保が難しくなっています。また、スタッフには教育が必須です。
特に、経営を任せられる責任者の育成が何より重要になってきます。

(3)商圏管理が必要になる

同一地域への多店舗展開=ドミナント戦略は、市場占有率を上げることにより経営効率を上げる手法。
メリットでありながら、条件によっては客の取り合い=デメリットにもなり得ます。


多店舗展開のメリット・デメリットを挙げてきました。
では、上記は老人ホーム運営においてもあてはまるのでしょうか?


2.老人ホーム運営事業において多店舗展開は“有利”!

介護事業と他の事業との大きな違いは「介護保険等、保険料が収益の最大を占める」こと。

その他にも独特のスキームがあり、一概に他の事業と同列に語ることはできなくなっています。

結論から言うと「多店舗展開は老人ホーム運営において圧倒的に有利」なのです。その理由は以下のとおりです。

【「多店舗展開のデメリット」は老人ホーム経営で解決できる】

(1)新規出店ごとに新たに初期費用がかかる?

もちろん、初期費用は必須です。土地建物を自己資金で賄おうとすると大きな金額になってしまいます。
しかし「建て貸し」を利用すると、土地を購入し建築するのと比較して大幅にコストが削減できます。

(2)人材雇用と育成にコストがかかる?

介護職は離職率の高い職種と言われています。何度も採用⇔離職を繰り返すことは人件費の無駄となり業務の効率化も図れません。

しかし、定着率を上げるための方法はあります。

一店舗目の従業員の雇用を安定させておくことが最善です。それにより、口コミで新規雇用がスムーズになる効果も期待できます。

(3)商圏管理の配慮が必要になる?

介護施設の利用者(=顧客)は、病院・役所などの公的機関・地域のケアマネジャー等からの「紹介」を経て決まることがほとんどです。

つまり、同一地域である方が、すでに紹介する立場からの信頼が得られている分、有利と言えます。

特に要介護度の高い方をお預かりできる施設、生活保護者なども入れる低価格の施設では、地域からの需要は途切れることは無いと言えるでしょう。

このように、老人ホーム経営ではむしろ「多店舗展開したほうが有利」と言えます。

ただし、以下のような条件では、事業展開する地域の需要をよく見定める必要があります。

・大規模な施設を複数建てる場合

 ⇒初期費用の膨張・満床までに時間がかかるため資金回収に時間がかかる。

・人口密集地から離れた田舎で展開する場合

 ⇒総人口に上限があるため需要の見極めが必須。

・要介護度の偏りがある場合

 ⇒要介護度が低い方ばかりだと介護保険収入が見込めず収益低下で人件費も下げざるを得ない。
高い方ばかりだと介護職のスキルが追いつかず危険が生じることもある。

どちらも人材の定着率が悪くなる負のスパイラルに陥る可能性大。

以上のことからまとめると・・・

「老人ホーム事業は多店舗展開が有利である」

ただし、2棟目からは初期投資をできるだけ抑えたいですよね。

そのためには「小規模な施設を低コストで利用する」「入居者の要介護度と職員のスキルバランスに配慮する」必要がある・・・
と言えるのではないでしょうか。


3.多店舗展開を低リスクに実現するためのポイントは「建て貸し」+「コンパクト」!

昨今、土地オーナーの間でも注目を集めている「建て貸し」という手法はご存知でしょうか?

建て貸しとは「土地を所有している者が、借家人のオーダーに沿った仕様の建物を建築し、それを借家人に賃貸する」賃貸契約を言います。

節税のために賃貸経営をする土地オーナーが多いことはご存知と思います。

これは遊休地のまま置いておくより、建物を建てて賃貸に出した方が土地の評価額が低くなるため。
しかし賃貸物件の場合、空室があると評価減に制限がかかってしまいます。

また昨今のアパートやマンションの供給増・少子高齢化による需要減に伴い、安全な賃貸経営を望むなら 「高齢者施設」による土地活用が手堅いことは間違いありません。

なぜなら、老人ホームは一室ごとではなく一括借上げ方式で評価されるため、土地オーナーにとっては空室リスクが無いという優位性があります。

このような事情で「介護事業者への老人ホームの建て貸し」は注目されているのです。

建て貸しなら介護事業者の初期投資のリスクは大幅に軽減されます。

介護事業者が多店舗展開をする際に最もネックとなるのは、なんといっても初期投資。

土地を買い建物を建てるのには多額の資金がかかります。

1棟目の借入金の返済がある場合は融資が厳しくなることもあるでしょう。

また、近年の地震など災害事情を鑑みるに、固定資産を持つことが必ずしも有利とはいえないと考える方もいるでしょう。

「建て貸し」ならば、介護事業者は自分のオーダーで建物を土地オーナーに建ててもらい、家賃を払って借りるので、初期投資のリスクは大幅に軽減されます。

この際、大きな施設を建てるよりコンパクトで少人数をお預かりする施設にすると、稼働がスムーズになります。

では、多店舗展開をすすめた介護事業者の、具体的なケースを見てみましょう。

<A社長の事例>

異業種から介護事業に参入後、関西圏で高齢者施設を土地購入し建築。

関西圏で訪問介護・訪問看護ステーション・障がい者支援事業所等を複数開設。

東京圏で2棟目となる高齢者施設運営を建て貸しにてスタート。

現在3棟目を、やはり建て貸しにて計画中。

A社長は介護スタッフへの研修を自社で行い、質の高い介護を提供できる工夫をしています。
またスタッフの給与体系を明確にして近隣の高齢者施設より給与を高めに設定することで離職を防ぐ工夫もしています。

さらに訪問看護ステーションを往診医と提携して運営するなど、“選ばれる施設”になるために広い視野をもって行動しています。

そのA社長が多店舗展開を考えたとき、「自分で建てるより借りる方が有利」と判断したことは、参考になるのではないでしょうか?


4.「スムーズなマッチング」と「初期投資額を大きく減らす」秘訣とは?

では、どのように建て貸しをしてくれる土地オーナーを探せばよいのでしょうか?

一般の不動産会社では介護施設向けの土地賃貸はあまり表だって扱っていません。

せっかく苦労して土地オーナーを見つけても、広さや場所等の条件が合わないことも十分考えられます。

実は、土地を介護事業者に貸したいオーナー様と、建て貸しを求める介護事業主様をマッチングするサービスがあります。

それがコンパクトな住宅型有料老人ホームの開業・運営支援サービス「介護の王国」です。

上記でご紹介したA社長をはじめ、複数の事業主様がこちらのマッチングサービスを利用して成約し、多店舗展開をすすめています。

「介護の王国」はコンパクトながら設備の充実した建物をリーズナブルな価格で受注建築するためのノウハウも持っています。

これにより、土地オーナーに払う家賃も減るため、自分で土地を購入して施設を建築するよりもリスクが軽減でき、事業主様は介護事業に注力することができるのです。

老人ホーム運営は社会貢献と利得を同時に成し得る事業。事業主様の経営努力が、かかわるすべての人を幸せにすると言っても過言ではありません。

これからも超高齢社会は進み、ますます高齢者施設が必要とされることは間違いないでしょう。

その一翼を担い、介護事業者様のお手伝いをするための“土地オーナーと事業主のマッチングサービス”そして“建て貸しに最適な高齢者施設「介護の王国」”。

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