介護施設づくりを考えています。「どこで建てるのが正解ですか?」

インキュベクスの上村です。

介護施設を作り、大家さんとして事業者に貸し出す。
こんな仕事をお考えの方は結構多い。

実は私も大家さんとして介護施設を建設し、事業者に建物を貸し出している。

考え始めたら不安はつきないが、僕が介護施設づくりを
考えはじめたのが2015年の頃の不安と、その解決方法を
ご紹介します。

しかも十分な持続可能性があります。

■どこで建てるのか?
介護施設のニーズはあらゆるエリアにありますよね。
だから埼玉でも、神奈川でも、千葉県でもどこでもいい

要はある程度の高齢化ボリュームのある地域であればいいわけなのです。

高齢化ボリュームがあることはすなわち入居者が確保出来る可能性が
高いということなのです。

■横浜がいいの?それとも埼玉?
どこに介護施設を建てるのか?はあとはコストとのお見合い。
横浜で120坪の土地を買うならば・・・1億円はかかるだろうし。
都内ならば、3億円。埼玉ならば5000万円でも買えるでしょ?

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結局最後は万が一の時に売りやすい場所で建てるという選択肢も

あるのです
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■介護施設を建てたら誰が借りてくれるのか?
僕の場合で言うと、介護施設を建てたあとは介護事業者に貸し出しています。
(150坪の住宅地にわずか19部屋)
建設コストは9500万円でしたが、いただいている賃料は毎月110万円。
いわゆる表面利回りは14%ちかい数値になっています。

借り手は大勢いる介護事業者の中から選びました。
借主はクリニック、医療法人、その他介護事業者です。

■借り手はどう選ぶ?
介護施設を建設した上でどう借り手を選ぶのか?についてご紹介します。
なんといっても、介護施設経営で儲かっている方に貸し出すのがベストです。

ちなみに儲かっている介護事業者の営業利益は28%ほど、
ちなみに私がオーナーを務める介護施設運営会社は年商1.2億円、
営業利益が3360万円という優秀な経営数値をおさめています。

■どんな介護施設を建てるのか?

僕が知る限り介護施設経営に自由度がある事業者が利益のある経営を
している印象があります。

補助金をいただいて運営するサ高住あたりは、なんといっても建設コストが
僕の常識の倍から3倍。どんな優れた事業者であっても利益が出しにくい
印象はぬぐい切れません。

僕がおススメするのは住宅型有料老人ホームという種類。
経営に自由度があります。

ちなみに私が建てた介護施設はいつでもご見学いただけます。

■僕が建てた介護施設の継続力

僕が建てた介護施設の特徴は外観無し、内装無し。
いたって普通。

いたって普通の建物なので建築コストは安い。

建築コストを安く作ったので、入居者に負担いただく費用も安い。
ちなみに月額入居費用は9.5万円で食事もつけている。

一方で1部屋あたりの生み出す売り上げは業界でも高いほうだ。
1部屋あたり53万円を生み出す。

僕の建てた施設は19部屋(すべて六畳)の合算は月に1000万円。
営業利益は28%。

しかもスタッフ給与は年間あたり550万~450万円。

これはサステナブル(持続可能)といっていいでしょ?

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