大家さんに投資案件として「福祉施設」を提案してみませんか？
インキュベクスの上村です。
私は横浜市鶴見区で150坪の土地に高齢者向けアパート（高齢者施設）を建築し、おおよそ表面利回り12%ほどで運用しています。
※ちなみに12％を実現した背景は、建築コストを大幅に圧縮することに成功したからです。
不動産屋さんや建築会社の嘆き「投資をおススメできるモデルがない！」
不動産業者様、建築会社様とお話をする機会があります。
その方々が口にするのは「投資案件がない」という言葉です。
世の中の流行や、儲かっている業種、集客力のあるエリア等、様々な情報を持つ土地・建物のプロが真剣に悩んでしまう時代に入ったのです。
人口増加傾向である「東京」「千葉」「神奈川」「愛知」「福岡」「沖縄」あたりの建築・不動産会社さんでさえ同じような状況です。
今までは気軽に借りてくれた飲食店でさえも、新規出店に二の足を踏んでいます。
コロナの影響もあり、大手チェーンでさえ持ちこたえられないケースもあるのです。
福祉施設への不動産投資は表面利回り12％もあり得る
ちなみに不動産投資というと、東京都内であれば駅から徒歩15分圏内、郊外エリアであれば10分程度までが、不動産投資を考える際のポイントとされている方が少なくありません。
ですが、タイトルに書いた「福祉施設」であれば、駅から徒歩10～15分以内という条件も必要ありません。
※人口問題研究所が発表した2015年～2045年の人口増加エリアであれば、なおさら安心な投資ができるのです。
今までの時代の不動産投資。「大家さんがすごかった時代」もあった
最近の不動産業者、建築会社の方々が口にする「投資案件がない」という言葉。
投資案件がないというよりも、魅力的な投資案件が少ないということです。
少し前までの流行であった投資案件はこちらです。
◇「駐車場経営」
駐車場経営をおすすめする方は少なくなってきたと思います。「若年層の車離れ」は顕著です。
平置きでは利回りが合わない。一方で、立駐にするほどの集客力は見込めないetc．
「駐車場の提案」は困難な時代です。
◇「飲食店舗」はおすすめできない
ファミレスを誘致するほどの広さ（土地）はない。
さらにはコロナのご時世、店内の飲食が制限され、テイクアウトやデリバリーブーム。
出店、退転が繰り返される飲食店ビジネスは、この時期の提案には向かないというお話を聞きます。
◇「ガソリンスタンド」はもっての他
エコが叫ばれ、エコカーが主流になっていく時代にガソリンスタンドを新たに経営するのは、普通に考えると恐怖でしかないようです。
ガソリン車は一体何年まで製造されるのでしょうか？
◇「マンション・アパート」
「住む」、「借りる」は駅前であること、管理が行き届いていることが、ますます重視されていくでしょう。
築年数の古いものは都心一等地でもない限り、入居保証ができる時代ではなくなりました。
その他、コインランドリー経営、コンビニも・・・何もかもが難しい時代になりました。
高齢者向けアパートへの投資は大家さんの負担が少ない
福祉施設投資をおすすめする理由は、賃貸借契約を締結する運営会社の収益が国費から賄われるというポイントがあります。
特に高齢者を対象とした高齢者向けアパート（高齢者施設）は、高齢化のピークを迎える2045年を過ぎてもまだまだ成長の余地があるのです。
ちなみに高齢者向けアパート（高齢者施設）への投資は大家さんの負担は建築コストに加えて固定資産税と都市計画税そして少しの修繕積立費用のみ。
高齢者向けアパート運営にかかる大家さんの経費は、通常のアパート経営やマンション投資とは比較にならないほど負担が少ないのです。
負担が少ない理由は、こんなところにもあります。
◇空室率の控除コストは不要
◇BM（ビルメンテナンス）建物維持コストは不要
◇ＰＭ（プロパティマネジメント）コストは不要
◇テナント募集仲介・広告コストは不要
さらに魅力的なのは、高齢者向けアパート運営では、通常のアパート経営に見られる建物の経年による賃料下落は当てはまりません。
また、医療機関等による一括借り上げ、しかも20～30年という期間での契約となり、その間に入居者個々人との交渉等も必要ありません。
このように、高齢者向けアパート（福祉施設）は大家さんにとって手のかからない投資といえるでしょう。
上村 隆幸（かみむら たかゆき）
1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。
2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。
青山学院大学 大学院 国際マネジメント研究科 MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻 事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院 保健医療学 博士課程（中退）
新極真空手 木元道場所属 初段