インキュベクスの上村です。

僕は横浜市鶴見区で19部屋の高齢者向けアパートを運営しています。

賃料は年間で1140万円。建築コストは9500万円というもの。

ちなみに高齢者向けアパート（介護施設）は、医療法人やクリニック等と一括借り上げの契約を締結します。

医療法人等との契約の面白いところは、入居率に関わらず家賃が一定であるという点です。

大家さんの立場としては、とても安心感のある契約といえます。

高齢者向けアパート投資では、アパート・マンション経営等で発生する「広告費用や募集仲介費用」そして「管理会社委託費用」がかかりません。

賃貸ＮＯＩ（営業純利益）が3％前後向上する方もいらっしゃいます。

高齢者向けアパート運営の契約期間は20～30年。賃料下落もなし

大家さんである立場で医療機関等との賃貸者契約を締結する期間は、おおよそ20年以上の長期契約となります。

ちなみに要介護者をサポートする立場である監督官庁の指導はおおよそ30年です。

高齢者向けアパート運営では、通常のアパート経営に見られる賃料下落率は当てはまりません。

建物の価値が落ちたとしても、20～30年先まで家賃の交渉（相場に合わせた値上げ）は可能でありながら、アパート経営等にありがちな賃料の下落リスクや慣習はありません。

そして医療機関等への一括借り上げ契約を締結し、契約期間中には個々人との交渉等も必要ありませんので、大家さんにとっては手のかからない契約といえるでしょう。

広告費用や募集仲介費用、ＢＭ〈ビルメンテナンス〉、PM（プロパティマネジメント）費用も発生しません

高齢者向けアパート投資は何度も申し上げますが、医療法人、クリニックあるいは介護事業者との契約締結が一般的です。

アパートやマンション経営にかかる広告費用や募集仲介費用等の支払いも一切ありません。

また、高齢者向けアパート運営はＢＭ（ビルメンテナンス）費用が発生しません。

アパート経営等で発生する管理会社の委託費用等が、高齢者向けアパート運営の場合には発生しませんので、大家さんの賃貸ＮＯＩはますます向上します。

例えば、植栽剪定、インターネット回線維持、防犯カメラ、消防点検費用も原則は賃貸者契約者である医療法人等による経費負担となります。

さらに、ＰＭ（プロパティマネジメント）費用は通常賃料収入の3～5％程度の支払いが発生しますが・・高齢者向けアパート運営についてはこの項目も発生しません。

※ＰＭとは、不動産オーナーに代わって収益不動産の経営を代行する（仲介管理やメンテナンス等）こと。

高齢者向けアパート運営は空室率の控除も不要

通常、賃料NOI（ネット）利回りは満室想定収入から空室率を控除し、そしてその他経費を差し引いた額が計算されますが、高齢者向けアパート運営は医療法人等との30年一括借り上げ契約を締結しますので、空室率増大による大家さんの収入リスクはありません。

大家さんの負担は、固定資産税と都市計画税、そして少しの修繕積立費用のみ。

通常のアパート経営やマンション投資とは比較にならないほど、経費負担がありません。

高齢者向けアパート運営の魅力まとめ

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上村　隆幸（かみむら　たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段

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