インキュベクスの上村です。

僕は今、高齢者向けアパートの大家さんをやりながら、高利回りの不動産投資のコンサルみたいな仕事ものんびりとやっています。

管理らしい管理は借主にお任せしています。

僕は週1回程度、庭の水やりをお手伝いするくらいです。

現在、関東圏を中心に70名ほどの企業経営者からご契約をいただき、不動産投資として高齢者向けアパートの建築や運営を行うアドバイスをしています。

仕事柄、不動産物件を数多く見ていますが・・正直、どんなに素敵な建物を見ても、収益性はもちろん投資額を抑えられる等、高齢者向けアパートの優秀さにはかなわない、と日々感じています。

参考までに、私のアドバイスで高齢者向けアパートを建築した立川の地主様や大宮駅前の高齢者向けアパートの経営者様、皆様、利回り10％以上の実績です。

まだまだ日本全国に実現していきます。

高齢者向けアパート賃料は1部屋5万円以下の設定。生活保護の方でもお預かり出来る設定にしています。なお、食費を入れても９万円台で居住し続けられる住まいです。

部屋数は19部屋ですが、賃貸借契約は介護施設事業者とのみ交わす一括借り上げスタイルです。つまり空き室リスクは原則、ありません。

関東圏でも表面利回り12％は実現できる

僕はいま、表面利回り12％の不動産投資を行う大家さん。
しかも、それを実現しているエリアは関東圏。

関東圏であっても、まだまだこんな高利回りを実現できる不動産投資はあったのです。

しかも、これを新築物件で実現しています。

具体的には横浜市鶴見区の高齢者アパートです。

一般的には中古物件であれば10％以上も期待できるが、新築では５％か６％か？　と言われる不動産投資にあって、なかなかの数字を出すことができるようになりました。

この施設、見晴らしのいい高台ですがGL（地面の高さ）は1.5ｍ程度。

お世辞にも条件のいい土地ではありません。

以前、同時に不動産物件の調達をすすめていた世田谷区の土地はいわゆる旗竿地でした。

旗竿地でも、表面利回り10％を超えることは可能です。

なんといっても旗竿地や土地の形状がよくないほうが価格交渉の余地があるので、個人的には少しカタチのおかしな土地に興味があります。

駅から遠くても表面利回り12％は実現できる

僕はどうしても高齢者向けアパートを建ててみたかった。
その理由は、高利回りを実現できる可能性が高かったからだ。

高齢者向けアパートならば駅近である必要はないことがわかっていた。

だから120坪以上という条件で土地を探した。

見つかった土地はおおよそ150坪の住宅地。

出会ったその日に不動産の購入申し込みを行った。

・・・で、高齢者向けアパート建設の準備を進めたのです。

この土地は、最寄り駅からバスで30分ほど時間がかかるようなエリアです

高齢者向けアパートは駅から遠くても需要はアリ。身をもって実感しています。

不動産投資は自分が住むわけではないから・・

不動産投資はビジネスであって、自分が住む対象物件ではありません。

だから、僕の中では失敗しても自分が住めばいいか、といった考え方は全くありません。

だからこそ、たとえ駅近でも表面利回り3％の新築マンション投資みたいな話には全く興味が沸かないのです。

つまり駅から遠くても、確実に10％を超えるような不動産投資に目が向いてしまうのです。

---

上村　隆幸（かみむら　たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段

---