インキュベクスの上村です。

僕は今、横浜市鶴見区で19床の小さな高齢者アパート（介護施設）の大家さんをやらせてもらっています。介護事業者に一括借り上げをしてもらっています。

その介護事業者とは週に１回程度、お庭の手入れをお手伝いするような関係で、かれこれ2年のお付き合いをさせていただいています。

高齢者向けアパート（高齢者施設）の契約期間は？

私が大家を務める高齢者アパート（介護施設）は一括借り上げで、その契約期間は25年契約とさせていただいております。

敷金・礼金等はいただかずに、保証金等を少々いれてもらっているのが現状です。

今どきの建物は50年先の居住にも耐えうる性能をもっていますので、26年目以降についても比較的楽観視しています。

高齢者向けアパート（高齢者施設）建築のリスク

「高齢者向けアパートはいつまでお客様がいるのか？」

こんなご質問をたくさんの方からいただきます。

調べたところでは、日本では高齢化のピークは2040年。

このブログを書いている今が2021年なので、今からおおよそ19年の時間があります。

高齢化には2040年時点のピークがありますので、万が一の空室対策を考えておく必要があります。

僕の場合はあちらこちら視察を通じて得た対策の引き出し（物件の目的方法等）がありますので、さほどの心配はしておりません。

高齢者向けアパート建築コストのリスクヘッジ（建築コストを銀行へ早めに返済！）

高齢化のピークは2040年と書きましたが、今からおおよそ19年の時間があります。

臆病な私は、銀行融資は早め早めに返済しまうタイプです。

早めに完済してしまうことで、借り入れのリスクを排除するというスランス（バランス？でしょうか？？）の不動産投資を行っています。

ちなみに現在の僕は不動産収入や会社経営の報酬がありますので、僕が行う不動産投資では家賃収入のほぼ全額を銀行返済に充てることで、想像も出来ない20年後、30年後のリスクを排除したいと考えているのです。

高齢者向けアパートの建築費用は外構工事を含めて9000万円。家賃収入が年間1080万円なので、僕の場合、家賃収入のほぼ全額を銀行返済に回すことで、10年を待たずに融資の全額を返済してしまおうと考えています、

幸い他にも不動産収入があり、高齢者向けアパートからの家賃収入の全額を返済に充てることができます。

今は返済に力を入れ、楽しみは僕が60歳を超えるあたりの5年先にとっておくことにします（笑）

2040年の僕の年齢は75歳ですから、まだジョギングなどをしているかもしれません。

高齢者向けアパート建築コストを大幅に落とせた理由

僕が行う不動産投資の投資は、表面利回りがおおよそ12％ほど。

これを実現するためには建築コストを大幅に落とす必要がありました。

延べ床面積は300㎡超（約90坪）。建築コストが8500万円程でしたので、坪単価は95万円前後という計算になります。

一方、同じような建築物であっても、大手建築会社の見積もりでは確実に1億円を超えてきますので、いわゆる表面利回りの計算ではおおよそですがマイナス３％です。

12％からの3～4％マイナスは8～9％という利回りになってしまいます。

不動産投資を成功させるには建築コストを抑えるがベスト

不動産投資を成功させるには、建築コストを抑えるがベスト。賃料に転嫁するのは避けたいものです。

ちなみに僕が保有する19床の高齢者向けアパートの賃料設定は1部屋5万円弱に設定しています。

1部屋5万円という価格は僕が高齢者向けアパートを運営する神奈川県における生活保護者向け補助金と密接に関係しています。

次回は生活保護の方の入居もお引き受けできる強みについてもご紹介できればと考えています。

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上村　隆幸（かみむら　たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段

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