インキュベクスの上村です。

「中古の不動産投資がいい？」という質問をされます。
新築よりはいいかもしれないが、介護施設よりも面白い投資を僕は知らない。

僕は今、大家さんとして、19床の小さな介護施設を介護事業者に賃貸している。

総額1．8億円の投資に対して、家賃は110万。

単純計算では表面利回り7．3％だ。

良くも、悪くもないと思われる方がいるかもしれませんが、高齢化は今後も継続するので、空室リスクはさほどないように考えています。

わずか150坪の介護施設用地ではあるがキャピタルゲインも狙える

最近では「介護施設を売ってくれ！」　そんな話もちょくちょくいただく。

・・・大家さんとしてはいろいろ考えられる。

1.8億円で買った用地と土地は、買った以上の値段で売れるのは間違いなさそうだ。

横浜でありながら山の手線の内側のようなキャピタルゲインも可能な範囲だ！

・・・売却益も狙えるといえば・・・狙える。

賃料アップのための太陽光パネルの設置を！

ちなみに僕の施設を借りてくれている介護事業者には、大きなメリットがある。

太陽光パネルを導入しているので、介護事業者側のコストが大幅に削減できているのだ。

具体的には、本来であれば毎月30万円ほどかかる光熱費が年間120万円で済んでいる。

つまり、年間250万円ほどの経費削減が実現していることになる。

太陽光の投資利回りは28％（3．5年で投資回収する）を家賃に加算する

￥95．000の入居費用の介護施設の賃料を上げるのは簡単ではない。

しかし、方法論がない訳ではない。

介護事業者の販管費を削減することで、賃料に跳ね返るからだ。

具体的には僕は介護施設の借主に対して、太陽光パネルを使った経費削減額のおおよそ半額を家賃に転換している。

ちなみに僕が賃貸している横浜市鶴見区の介護施設運営にかかる年間光熱費は360万円なので、月額30万円のコストが発生している。

しかし、太陽光パネルを導入することで介護事業者のコストは30万円から10万円にまで削減が実現した。

20万円の削減費用のうち、大家である僕は10万円の賃料アップをお願いして、借主さんのお許しをいただいたわけです。

介護事業者側はトータルでみると毎月10万円のコスト削減を実現したことになるし、僕は僕で毎月10万円の賃料アップを実現したわけです。

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上村 隆幸（かみむら たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95,000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段