純資産10億超の富裕層がやっている介護施設不動産投資

訪問看護／訪問介護／施設運営/ケアマネ事務所（居宅介護支援事業所）/訪問診療のバックオフィス、
訪問看護、住宅型有料老人ホームの起業支援を行っている、インキュベクスの上村です。

今回は純資産10億を超える富裕層がやっている介護施設不動産投資をご紹介します。

僕はかれこれ30棟ほどですが、とてもコンパクトな介護施設づくりや、介護施設運営のコンサルティングなどを行ってきました。
こういった経験から、これまで介護施設経営に関する内容を少なからずご案内しておりますが、今回はこの介護施設に投資を行った大家さんの実例をご紹介したいと思います。

「収入は多く、税金の支払い額を削減できる構造（節税）」が見えてくるかと思います。

実例の数値を用いて、ご紹介して参りましょう。

土地120坪１億
建物120坪（延床面積）１億
合計約２億円
※ 私たちが提案する介護施設建設に必要な土地は120坪から実現可能です。

月額150万円×12か月=年収1800万円　　表面利回り9％

私共が提案する介護施設は競争相手も少なく表面利回りを高く設定できますし、しかも契約期間は30年ほどの一括借り上げが一般的な契約ですので、空室リスクはありません。
安定した収入が長期にわたり約束されますし、介護施設の需要は言うまでもありません。

ここでは、年収1800万円の医師、会社員の場合と、家賃収入1800万円の大家さんを比較してみます。

年収 1800万円
給与所得控除 ▲195万円
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課税所得 1605万円
所得税率 33％+控除額
税額 376万円

年収 1800万円
減価償却 ▲460万年
租税公課 ▲250万円
損害保険 ▲16万円
その他経費 ▲150万円
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所得 924万円
青色申告税優遇 ▲65万円
課税所得 859万円
所得税率 23％+控除額
税額 134万円

※今回はシンプルな説明とするために、細かい所得控除等は計算に入れていません。

減価償却は実質的なキャッシュアウトを伴いません。

租税公課として、固定資産税、都市計画税等、その他経費は修繕関連等が該当します。
租税公課や経費をどう捉えるかですが、お伝えしたい事は多くの経費を計上可能ということです。
その結果、国に治める税金が少なくならざるを得ないのです。

今回の例で言うと、不動産を活用した節税対策を行う大家さんと、給与所得者では年間税額242万円の差額が生じています。

以上、今回は大家さんが個人で不動産を購入した場合を想定しておりますが、
次回は物件ごとに会社を設立し、ご家族に給料を支払う等の方法でさらに計上する方法などもご紹介いたします。

介護施設の投資にご興味ある方、是非お気軽にご相談下さいませ。
ご連絡お待ちしております。

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