お世話になります。インキュベクスの青井です。

本日のブログはいつもとは趣を変えて「介護施設経営（会社設立）は相続対策にはなるのか？」をテーマに（税理士の鈴木よしみ先生の監修の元）お伝えしていきたいと思います。

介護施設経営は法人である必要があります。

介護施設経営は法人であることが求められます。

法人設立をすれば、例えばご子息を役員(代表取締役、取締役)とし、役員報酬として決まった報酬額を支払うことができます。

そして、建物を法人として建てれば当然、減価償却費を経費計上していくことになります。

その所有を個人ではなく法人として守っていくということになるのです。

資本金の額はどうする？

会社経営を考えるにおいて、ご存知のように、資本金は小さな額でも可能です。

いたずらに資本金を大きくする必要はありません。しかしながら、運転資金や設備投資を考えれば必要な額は見えてきます。

介護施設経営などを考えていっしゃる場合はたいていはその資本金を運営資金にあてるかたが多いようですね。

会社設立は小さな資本金でつくることは可能ですが、今は銀行の法人口座開設が厳ししくなっていますから、資本金はある程度　用意はあったほうがいいでしょう。

基準としては介護施設経営をする場合、建物を買うのか？借りるのかによっても違いますし、銀行借り入れをした上で介護施設を建てる（買う）といったことをお考えの場合はその借入金額も想定して、資本金を設定する必要があります。

相続を考慮した資本金の出資比率は？

将来の相続を考えていく場合だけでなく、出資比率は、株主総会の議決権とも関わってきます。51％以上を誰にするかはまず考えてください。

実際に経営者自ら介護施設を運営、管理する場合、重要なのは実態です。誰がメインで介護施設運営、あるいは介護施設の管理をするのかです。

具体的にはその事業を行う方は、ご本人なのか、またはご子息やお嬢様といった方々が推進するのか？

ご両親の年齢が例えば、70代後半というようなことであれば、そこはやはりご子息やお嬢様が事業を運営、従事する形。代表者としは、管理活動を行うことをおすすめいたします。

その際には例えばご子息に代表取締役になっていただき、将来の承継を考えて、ご子息に株式を2／3の割合で保有してもらうといったこともおすすめです。

子供を社長に！でも子供が資本金相当額をもっていない。

介護施設経営を目指し、お子さんに経営者になってもらおうとした場合は、たとえば1000万円の会社の70％の資本金である700万円をお子さんがお持ちで無い場合、その700万円をご両親が貸付けた上で、その後分割で返済してもらうという方法はあります。

返済の源泉は、お子さんの役員報酬からということです。役員報酬は固定額となります。

経営が順調であれば月額30万円、40万円、50万円を受け取るとことが可能です

資本金はその銀行口座においておかなければいけないわけではありません。

会社設立後は事業のために用意した資本金を運営のためにすぐに使っていくことは多いです。

会社をつかった相続対策とは？

次に会社をつかった相続低策ですが、会社設立を使った相続税対策は規模、目標によってさまざまな対策がありますし、タックスプランニングがあります。

土地の名義が個人である場合、その不動産収入は個人にはいります。

不動産収入を個人でとり、同族を専従者として　専従者給与を払うというやり方もあります。

不動産を個人所有にするのか？あるいは会社所有にするのか？については物件ごとの判断が必要です。

20年先に得になる介護施設建設（駅前ではなくても安心な不動産投資）

土地活用とは、大切な土地の上に建物を建てることで評価減が出来るということなんです。

評価減を使った投資は、今までよくあったのが、アパート建設や、マンション建設でした。

そして、そのための借り入れであったりしたのです。

なにもせずに土地を遊ばせておいては、収益にはなりません。しかし時代は少子化。

建物をたてることは、土地の評価減にはなります。また、固定資産税等の負担を少なくしながら、収益も得られるという両側面の効果はあります。

これからのさらに高齢化。特に駅前の便利な立地でなくても介護施設や医療施設が近隣にあることが　患者さん、利用者さん双方にとってメリットになります（住宅街にあるほうがむしろ便利だなっという意見も多数あります。

今の時代、介護施設に入居する方のほとんどは、ご家族は何らかの理由で面倒を見れないことも多々あります。

施設に入所すれば、個室でプライバシーが守られながらも、安否確認もできる。利用者さんは人の気配が感じられる生活を送ることが出来るわけです。

これからの土地活用はやはり介護施設経営といった方向が安全かなと思うのです。言い方を変えるときわめて現実的はこの時代の土地活用といえます。

土地活用を仮に賃貸住宅で行う場合は、居住する方が向こう10年間居住し続けるか？

住んででくれたとしても10年、15年の間に修繕費用をかけながら、周囲の家賃にあわせて家賃はさげざるを得ないという状況も発生します。

税金対策のためのマンション建設が、利便性を求めている若い世代や、ファミリー世帯とマッチせずに、その結果、せっかく建てたマンションに借り手がつかずにお荷物になってしまうという事例が沢山でてきているようです。

結果、家賃を下げざるを得ない。修繕費がかかり始める。

衛生を考える高齢者や、健康に気遣うご家族が介護施設を選択します。

この時期、ご高齢者が介護施設暮らしを選択する理由の1つに”衛生面を確保する”があります。

たとえば、すでにお一人になったご自宅では、リビングがその方の居場所になってしまい、二階に上るのもおっくうになることもあるわけです。

トイレや水回りの衛生面の確保のために外部から人をいれるのもどうかな？ってケースもあり、次第に家の中の衛生を保つことが困難になるわけです。

介護施設であれば衛生が保たれ、医療にも介護にも不安はないし、医師や看護師の往診を受け入れたりと。

その上で個室でプライバシーは守られている。つまりは健康面で少しでも健康面で不安がある方にとっては安全な場所が介護施設といえるのです。

健康需要が伸びてきた現在、ご高齢者方がご自分を誰かに診てもらっている状態、管理されている状態が介護施設にはあるのです。

介護施設づくりはその価格帯に関係なく（低価格であっても、高級ゾーンであっても向こう20年、30年先まで家賃収入が安定して入金される土地活用。

しかも借主はそのほとんどが医療法人、ドクターといった社会的信用がある方々です。

そのほかには介護施設等の経験経験豊富な社会福祉法人がお客様となるわけです。

不動産を持っているしかし、現金が潤沢ではない方。

そのような方こそが相続対策を考える必要があります

不動産の評価の場合は、ご自宅は小規模宅地の特例をつかいますが、その他はそのままの相続評価になりますので、相続人が少ない場合は、相続税がそれぞれに重くかかるわけです。

あるいは、将来を考えるならば、不動産は共同名義になるべくしないほうがいいとか

ある方は、引継ぐ。あるいは居住するなど様々ですが。

例えば。都内の一軒家で5000万円、1億円といった評価があったとしても売却をしない場合はお金にはならない。

しかも、例えば3分の1の持ち分を持つ方からは、売却してでも、早く相続をしてほしいという要望があったりと。
早く自分の取り分を振り込んで欲しい等（ここが争いの原因のほとんどなのです）

他の相続人から見るとその（家）物件を売却もしないのになんとかなるだろう！「早く相続分を払ってくれ！」と権利を主張されるのです。

相続に絡む問題で人間関係がおかしくなるのは、売ることを想定していない不動産物件の相続評価に対してかかってくる相続税をどのように支払うのか？だけではなく・・・相続権を主張する方への現金での支払いが問題となるのです。

さらに、不動産を持たれている方のお悩みには常に固定資産税は現金ででていく。しかもお部屋は常に満室ではない。

満室にするためには修繕費用をかけてでもきれいな状態を保つ必要がある。けれど家賃は、段階的に下げなければ新築のマンション、アパートとの競争に勝てない状況もあります。

固定資産税の支払いや借入金の返済は待ったなしの状況が問題なのです。

よく耳にする”家賃保証”も契約書の中に小さく書かれている項目にはこのようにかかれています。

「市場の相場により変化する」といった内容です。本当に保証されているわけではないんです。

サービス提供会社も市場の変化リスクには備える必要があるわけです。

特に私のような横浜出身者には想像もつかないような不動産評価が都内不動産にはついています。

当然、皆様がということではありませんが

これからの時代の相続税対策とは

20年先にも同じ家賃が頂戴できるのが介護施設です。

しかも借主は医療法人や、社会福祉法人等。家賃はこういった方々からの毎月定額支払いとなります。

契約期間は20年～25年で締結することが一般的です。しかも様々な付帯条項を加えた上で契約締結を締結します。

大家さんには空室リスクほとんど関係ありません。

19床程度の介護施設の建築費用は1億円以下（はやけれな10年で借り入れ返済もできてしまいます）