土地活用として「介護の王国」を考える（２）「介護の王国」のメリットとは

こんにちは、インキュベクスの大坪です。

私は、以前、弊社直営の『介護の王国（住宅型有料老人ホーム）』で施設長を勤めていました。

本日は、前回に引き続き「土地活用」という視点で「介護の王国」をご説明させていただきたいと思います。

私たちは、日々「土地活用」を検討する土地オーナー様に『介護の王国（住宅型有料老人ホーム）』を投資案件としてご提案させていただく機会をいただいております。

「土地活用」のポイントから『介護の王国』ならではのメリットをいくつかあげてみたいと思います。。

有効な土地活用・資産運用を進めていくには、建物管理は勿論のこと運営に関わる管理業務に手間がほとんど必要なく済むことは大切な要素となっていきます。

金銭的な負担はあるものの出来る限り抑えていきたいですよね。

比べてみたいのですが、通常のアパートやマンション経営ではどうでしょうか。

大半が土地活用におけるアパート・マンション経営では、管理会社にその管理業務をお願いすることとなりますね。

その際には管理委託費用が必要となりますし、入居者の方がお部屋を解約されるとルームクリーニングや小さな修繕の対応も必要で費用が掛かります。

では『介護の王国』はどうかと言いますと、一棟貸しの介護福祉施設となり管理会社が入ることなく管理そのものは施設の運営事業者が行いますので費用負担が必要なく済みます。

また、先程のようなルームクリーニングや小さな修繕費用の負担も運営事業者が行います（※）ので支出も少なく済ませられることも特徴の一つとなります。

つまりは、〝管理負担〟について手間や費用があまりかからなくて高い収入を得るには、『介護の王国』のような一棟貸しは有効な有効な土地活用の方法となるのです。

※土地オーナー様と事業の費用負担は「区分表」に基づいて双方の理解の上で進めていきます。

以前にもブログの中でお伝えしましたが、「入居者」「地主様」ファーストで施設のスタイルを考えて、地域に指名を受けやすい状況を作り上げながらも、建設費用を安く済ませられるか・・・、

土地活用における利回りは、収入を投資額（建設費用）割りますので、分母の投資額（建設費用）が少額で済めば高い利回りとなり土地活用が効率的なものになりますよね。

つまりは、建築費を安く済ませることも有効的な土地活用には必要不可欠です。

参考までに「介護の王国」の老人ホームと介護付き有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を比べてみますと・・・

建設費用：約1億円

コンパクトな19床モデルはこの程度の価格で十分です。

家賃設定にも特徴を付けることができるだけでなく、地主様にも高利回りが提示できます。

約2億円

平均的な価格です。水周りを一部屋ごとに必要であるため費用が上がることから家賃設定や地主様の利回りにも影響していきます。

一方・・・

建設費用：約３億円（補助金を除く）

サ高住の場合10％までの補助金が期待できますが、それでも２億７千万円の費用が平均価格です。

上記と同様に高い建設コストであるために家賃設定や地主様の利回りにも影響していきます。

これは補足ですが、安く済ませると言ってもある程度質の高い建物の中から、適正な建築費用のものを選ぶということも大切です。

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