インキュベクスの上村です。

介護施設を借りたいならば、優先すべきは地主さん！？

介護施設経営を目指す場合、介護事業者の最大の顧客は地主さんかもしれません。

残念ながら、借り手ファーストではなく、地主ファーストの世界です。借り手よりも、貸す側の立場が強いのです。

まずはこのスタンスを理解いただけると大家さんとの交渉がスムーズです。

大家さんの希望は”高利回り”だから応える！

私達が推奨する「介護の王国」という介護施設フランチャイズでは、19床という小さな介護施設の建築コストをおおよそ1億円に設定しています。

大家さんは出来るだけ高い利回りで運用をお考えになっていますので、どうしても開業したいエリアの物件であれば、大家さんに提示する条件を”表面利回り10～13％”の範囲で交渉をすすめる必要があります。

賃料に換算すると毎月83万～108万円の範囲となります。

大家さんは最大35年のローンで1億円を調達するので長期契約を希望

大家さんは建貸しをすすめるにあたり、1棟あたりの建築コストは1億円前後の資金を最大35年のローンで調達します。

単純計算で、月額23．8万円を金融機関への返済にあてるのです。

表面利回り10％（賃料83万円）の場合ではその差額は毎月59．2万円。

表面利回り13％（賃料108万円）の場合ではその差額は毎月84．2万円。

地主さんとすれば出来るだけ自己資金を使わずに返済し、利益を残していきたいことから、長期契約を希望することも少なくありませ。

平均的には20年契約前後ではありますが、徐々に長期化する傾向を感じています。

“賃料は高く、契約期間は長く”を希望する大家さんが増えています。

大家さんはいくらの利益を狙っている？

大家さんへの賃料が83万円×20年で1.9億円ほどの収入となります。
※物件価格1億円を差し引くと9000万円の利益です。

大家さんへの賃料が108万円の場合では2.5億円ほどの収入となります。
※物件価格1億円を差し引くと1.5億円の利益です。

このように、3％の差が最大20年間で6000万円ほどのキャッシュの差になりますので、大家さん、地主さんは簡単にはうなずいてくれないのです。

大家さんは事業主の年齢を見ている！

大家さんは少なくとも向こう20年の契約を締結するにあたり、ご契約者様の年齢を考慮します。

例えば、私の年齢は56歳。20年契約終了するときの年齢が76歳になりますので、大家さんによってはYES、NOがはっきりと分かれます。

ちなみに将来、20代、30代のご子息を経営者にするおつもりの中小企業経営者等は、家族総出で大家さんとの面談に臨み、大家さんの不安の解消に努める方も少なくありません。

大家さん・銀行は経営の実績を見ている！

大家さんは最低でも1億円前後の借り入れの返済を最低でも20年かけて行いますので、少なくとも20年の間、賃料を払い続けられることが出来る経営者なのか、という点も見ています。

確認されるポイントはこのようなものです。

稀にOKになる場合がありますが、会社経営も1年ほどの実績ではなかなか信用はいただけないようです。

「建て貸し」での介護施設運営をお気軽にお問合せください。

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上村 隆幸（かみむら たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95,000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段