1億円をどう使う？ 不動産投資は迷わず介護施設がおすすめ！
インキュベクスの上村です。
もし今あなたが1億円を持っていて不動産投資をお考えであれば、迷わず高齢者向けアパート投資（介護施設投資）をおすすめします。
最大の理由は少子高齢化の影響です。
具体的にはシルバー世代の住みたい「需要」と、シルバー世代向けの住まいを提供する「供給」のバランスがとれていない状況が増加し続けているからです。
日本の人口減少は2008年から始まっている一方で、高齢化はますます上昇傾向であり、2025年予測では高齢化率は30％になります。
2060年には2.5人に1人が高齢者になると言われています。
この数はおおよそ国民の40％という割合です。
高齢者向けアパート投資の圧倒的なニーズ
日本創生会議の発表では、団塊の世代のすべてが75歳以上の後期高齢者となる2025年に、全国で約43万人の方が介護を受けられないという試算が出ています。
「全国で43万人の高齢者が住む場所がない！？」という衝撃・・・。
だからこそ、高齢者向けアパートの不動産投資がおすすめなのです。
特に関東圏（（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）での高齢化は急速に進み、2015年から2025年までの10年の間に東京都は50.5万人、神奈川県47万人、千葉県36.6万人、埼玉県が36.5万人の増加が見込まれています。
実に全国の高齢者の3分の１が、1都3県に集中する時代が到来するのです。
高齢者向けアパート投資はマーケティングの教科書通り
不動産投資として高齢者向けアパートや介護施設への投資をする方は、増加傾向にあるとはいえまだまだ少ない。
マーケティングの教科書にある、いわゆる“イノベータ（革新者）”、あるいは“アーリーアダプター（初期採用層）”が属するポジション。
つまり、これからますます市場参入者の増加が期待される市場なのです。
一方で、国内にはすでに１万カ所ほどの住宅型有料老人ホームの設置が確認されています。
ここだけでも定員数35万人ほどの収容を実現します。
それでも高齢者向けの住まいは、特に関東圏でまだまだ求められているのです。
高齢者向けアパート投資は1億円を持っている方のための不動産投資
金融機関では、マンション経営やアパート投資は事業性のない資産という評価。
一方、高齢者向けアパート投資は金融機関によってはまだまだ事業性のある（※事業性のない、では？）投資という判断を受けてしまいます。
高齢者向けアパート投資は不動産投資の実績のある方や、金融機関の評価の高い方しか資金調達ができませんでした。
最近はずいぶんと状況は変化していますので、ぜひチャレンジしてみてください。
ちなみに私は地場の信用金庫より資金調達をさせていただきました。
高齢者向けアパートの賃貸借契約は、医療機関や介護事業運営者による一括契約
高齢者アパートの大家さんの取引先は、医療法人やクリニック、または介護事業者です。
大家さんが用意した高齢者アパートを、表面利回り10％前後で向こう20～25年、一括借り上げという締結をしていただける可能性があるのでず。
高齢者向けアパートに居住する方は、医療依存度・介護依存度の高い高齢者様ですが、その方たちから直接家賃をいただくのではありません。
大家さんと賃貸借契約を交わすのは、医療機関や実績のある介護事業者となります。
だから、煩雑な請求や回収の必要はありません。
高齢者向けアパート投資は表面利回り10％以上
現在、関東圏の大家さんが続々、介護施設建築をスタートしています。
例えば、東京都立川駅のすぐそばに建築した高齢者向けアパートは表面利回り12％。
大宮駅のすぐそばに建築した高齢者向けアパートも同様です。
ちなみに私が自分自身で直営している介護施設の利回りも12％相当です。
大家さんの資金調達はおととしよりも去年のほうが、
去年よりも今年のほうが、借りやすくなっているようです。
どうやら、私たちの「介護の王国」の実績ですね。
実績が増せば増すほど資金調達はしやすくなっています。
高齢者向けアパートならば、わずか10年ほどで投下資金の返済を終了
高齢者向けアパートの建築コストはおおよそ9000万円前後。埼玉県あたりでは土地代が3000万円前後ですので、あわせて1.2億円程の投資総額となります。
19部屋レベルの月額家賃が95万円程ですので、年間で1140万円。
投資総額が1.3億円だとした場合の表面利回りは8.7％相当になります。
埼玉、千葉県あたりは土地から調達しても面白い不動産投資エリアといえます。
高齢者向けアパートはニーズが高い
高齢者向けアパート（高齢者施設）への投資をおすすめする理由は、なんと言っても人口の増加があります。
今までは、大規模な介護施設を作ることは都内では困難であるが故に周辺の埼玉県、神奈川県、千葉県に作られてきましたが、その周辺でも高齢化が急速に進んでいます。
したがって、関東圏のあらゆるエリアに高齢者向け住まいのニーズがあるのです。
以下、人口の推移を記しておきます。
東京都
2010年時点の高齢者数は123.4万名。2025年には74万人程の増加が予測されています。
神奈川
2010年時点の高齢者数は79.4万人。2025年には69万人程の増加が予測されています。
千葉県
2010年時点の高齢者数は56.3万人。2025年には52万人程の増加が予測されています。
埼玉県
2010年時点の高齢者数は58.9万人が2025年には58.8万人程の増加が予測されています。
上村 隆幸（かみむら たかゆき）
1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。
2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。
青山学院大学 大学院 国際マネジメント研究科 MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻 事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院 保健医療学 博士課程（中退）
新極真空手 木元道場所属 初段