こんにちは、インキュベクスの大坪です。

私は、以前、弊社直営の『介護の王国（住宅型有料老人ホーム）』で施設長を勤めていました。

本日は、「土地活用」という視点で「介護の王国」をご説明させていただきたいと思います。

日々「土地活用」を検討する土地オーナー様に『介護の王国（住宅型有料老人ホーム）』を投資案件としてご提案させていただく機会をいただいている中で「土地活用についてしっかりと調べたのにうまくいかない」という意見も少なくないように感じます。

「土地活用」～資産運用をすることで相続税対策だったり利益を定期的に得ることをお考えになると思います。

では「土地活用」のポイントから『介護の王国』を当てはめてみたいと思います。

賃料の高い・安いについては・・・

「土地活用」には色々あるようですが〝建貸し〟のような建設費を掛けてお貸しする場合などは、賃料が安定的に得られることが最も重要ですよね。

賃料が高いことも重要かもしれませんが、それ以上に賃借人が永続的に支払えるほどの建物になっているのか、また建物で賃借人が何をするのかが重要かと感じていますし、立地や用途によって異なります。

賃料の〝高い・安い〟で見ると、マンション・アパートと我々の『介護の王国』を比べて、賃料単価では高くなる可能性もありますが、総額費をみると居住系よりも介護施設のほうが高くなります。

なぜなら空室リスクの有無という観点からいえば、マンション・アパートは有りますが我々の『介護の王国』は無く、空室があっても土地オーナー様には満室分の家賃をお支払いしていきます。

賃料の安定化については・・・

賃料の安定化については、永続的な観点で見る必要があります。。

例えば、飲食店やコンビニ・ドラッグストア・ガソリンスタンドのような物販の店舗が撤退したり倒産するような事態を最近多く目にします。

同じ〝建貸し〟でいうと撤退・倒産による解約リスクが付きまとう可能性が高いされるの業態と比べてみても、今後の需要が高まる介護福祉士施設であり、今後も社会問題となっていくであろう〝介護度の重い方・医療依存度の高い方〝を入居対象とする『介護の王国』は、撤退・倒産による解約リスクが極めて低いことから、事業の安定性・将来性があり賃料支払いの安定化につながります。

もう少し比べてみましよう。

例えば一棟貸しのホテルは、マンションよりも高い賃料設定で貸すことができます。

ですが、こちらも使用目的を多角化や利便性、そして安価で設定することが必要とされているようにも感じます。

集客を図るにも社会環境に合わせたサービス内容を構築することでようやく得られるという点も見方を変えればリスクです。

居住の場合、部屋を狭くした方が空室率によるリスクも最小限に出来ますが〝駅近〟や〝交通の利便性〟で空室率が高まります。

介護福祉施設では賃料単価は低い傾向にあるのですが、駅から離れていても需要に合わせたサービスをラインナップしていけば空室もなくなります。

ちなみに、弊社の『介護の王国』では、開業後から半年ほどでほぼ満床状態となります。

このように、土地活用においてどの分野が投資案件として理想であるかをしっかりと見極めることが大切ですね。

是非、我々の『介護の王国（住宅型有料老人ホーム）』への投資をご検討ください！土地活用のコツをご案内できると思います。

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