地主様のメリット(5)どのような施設が投資案件として有効であるかを「比べてみました」

インキュベクスの大坪です。

本日は、どのような施設が投資案件として有効であるかを見極める情報にもなる「比べてみました」をお知らせしたいと思います。

まずは、「入居者」です。

入居者

施設名 対象者(入居者) 特徴
住宅型有料老人ホーム
(介護の王国)
要介護3~5の方が中心 これからの時代のニーズとなる介護と医療処置を必要とする重度の方を受け入れています。そのため、訪問介護のみならず訪問看護ステーションの併設は連携、更には地域の医療関係者との連携が求められます。
介護付き有料老人ホーム 要支援1~要介護5 軽度~重度まで受け入れることからどのような入居者でも対応できる体制が求められます。しかし、現状は重度の方を引き受ける体制が作れず比較的軽度の方が入居しています。
サービス付き高齢者向け住宅 要支援1~要介護2 60歳以上 要介護2までと比較的軽度の方で、介護度が上がった場合は撤去を求められる可能性あります。
そのことから、建設コストが高いことから入居費用も高い中、常に入居募集を絶やさず行う必要があります。

一見、「重度の入居者」のみを引き受けることから採用や業務オペレーションにも苦労するようなイメージですが、特化していることから採用も限定することができることから容易となり、業務上のオペレーションも介護士、看護師、(外部)医療従事者との連携を図る方法が取れているため充実した体制をもって「重度の方」をお迎えできています。

次に「広さ」です。

広さと開設条件

施設名 広さと条件 特徴
住宅型有料老人ホーム
(介護の王国)
極めて小スペース
(室内に水周り等なし)
施設全体だけでなく、お部屋も小スペースとなり、目が行き届く「重度の方」には十分な広さです。水周りを付けませんが、「重度の方」であるためご自身で使用することがありません。そのことからも建設コストが抑えられます。
介護付き有料老人ホーム 13㎡(室内に水周り等あり) 公募事業であることから決められた広さです。特に水周りが必要とされていることから、水道蛇口の開け閉めの危険性、衛生管理の高頻度から、建設コストが水周りの有無でかなりの違いが出てきます。
サービス付き高齢者向け住宅 原則25㎡以上(トイレ・洗面などの水周りが必須) 定義されている広さであり、水周りについてはトイレまで求められます。そのことにより水道蛇口の開け閉めの危険性、衛生管理の高頻度から、水周りがトイレも求められるためかなりの建設コストがかかります。

「特徴」にあるように、必要最低限の設備で建設コストを抑え、介護・医療サービスを手厚くすることで、入居者に喜ばれる価格設定ができることや特徴付けにもなります。
最後に「建設費用」です。

建設費用

施設名 広さと条件 特徴
住宅型有料老人ホーム
(介護の王国)
約1億円 コンパクトな19床モデルはこの程度
の価格で十分です。
家賃設定にも特徴を付けることができるだけでなく、地主様にも高利回りが提示できます。
介護付き有料老人ホーム 約2億円 平均的な価格です。水周りを一部屋ごとに必要であるため費用が上がることから家賃設定や地主様の利回りにも影響していきます。
サービス付き高齢者向け住宅 約3億円(補助金を除く) 10%までの補助金が期待できますが、それでも2億7千万円の費用が平均価格です。上記と同様に高い建設コストであるために家賃設定や地主様の利回りにも影響していきます。

以上のように比べてみるとわかりますが、「入居者」「地主様」ファーストで施設のスタイルを考えていくことで事業運営の行いやすく、地域に指名を受けやすい状況を作り上げることになります。

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