インキュベクスの上村です。

僕はわずか19名の高齢者のための高齢者アパートを建設している。

今のところは1棟19名の入居者向けの高齢者向けアパートの運営ではあるがさまざまなバックグラウンドをもった入居者はもちろん、働く人の笑顔に囲また快適な大家業だ。

もともとは厚生年金の範囲で住める施設づくりを標榜する中で入居者の笑顔と同時に働く人の喜びも提供したいと考えた。

入居者から感謝され、働く人が笑顔になる職場を提供する

入居者に感謝され、働く人にとっても笑顔になれる職場を提供できていることは僕の自信にもつながっている。

横浜市鶴見区でオープンした高齢者向けアパートは現在、年商1億円規模の売上をあげることができている。

10年後、20年後、その先の未来予想図を描き少しの資本で楽しさを勝ち取る！

僕はもともと不動産投資には興味があったけれど、普通のアパート経営にはどうしても興味をもてなかった。

数年間の下調べを通じて今では脅威のリターンを得ることができている。

一方、関係者の笑顔や喜びは経済的なリターン以上の充実感を与えてくれている。

具体的には年収300万円台の介護士が500万円台になることで喜ばれたり。

日本の高度成長をささえた大先輩が厚生年金の範囲で独立した暮らしが出来るような環境を整備できている。

1人でも多くのプロデューサー型大家さんを生み出したい！

1人でも多くの大家さんや不動産投資家の活躍を支えることが僕の仕事だ。

そして彼らがあらゆる地域で成功することがひいては、介護施設に入居できない高齢者をすくう方法論であり、僕なりの社会的意義であると考えている。

不動産投資を通じて介護士の待遇改善を図りたかった！

僕は横浜市鶴見区梶山エリアで高齢者向けアパート投資をしている。

ここには令和3年4月現在、正社員4名、パート10名が勤務している。

マンション投資をはじめ様々な不動産投資がある中で、なぜ高齢者向けアパート投資を選んだのか？

大雑把に応えると、不動産投資を通じて社会貢献をしたかった！

その具体的な方法論をずっと考えていたのです。僕は欲張りなのかもしれません。

ただただ儲かるだけでは満足できないのです。

高齢者向け投資の脅威のパフォーマンス

1）GPI（グロス ポテンシャル インカム）

GPIは満室時家賃収入の意味として使われますが、高齢者向けアパート投資は医療法人やクリニックまたは介護事業者によるい一括借り上げ方針です。

つまり、満室であるかないかは大家さんである私には関係なく一般的な契約期間である20年～30年契約の間が継続して同一金額が振り込まれるのです。

つまりEI（イフェクティブインカム）とGPIが同一金額なのです。

2）CFAF（キャッシュ フロー アフター ファイナンス）CFAFはローン後収益となります。

例えば、一般的な大家さんの場合は今現在保有されている土地の上に高齢者向けアパートを1億円程で建築する場合は25年ローンの場合の銀行返済は月額33万円
となります。

一方で医療法人あるいはクリニック等からは2段階の方法で賃料が支払われます。

◇一般的な家賃収益
1部屋45,000×19部屋＝855,000が毎月振り込まれます。

◇売り上げ高家賃制度
関東圏（都内、千葉県一部、埼玉一部、神奈川県の一部）で適用する考え方ではありますが一括借り上げをしてくれる取引先の売上高の数％を還元してもらう契約となります。

ここでは高齢者アパートに入居する方への介護・看護サービスの提供で月商570万円を計上する医療法人から売上の10％を還元してもらうという計算です。

※￥一式57万円÷19部屋＝30,000円（1部屋あたり）

つまりは一般的な家賃収入＋売上高家賃制度の合計は85.5万円＋57万円の合計142万円ほどになりますので年間収益は約1,700万円です。

1,700万円÷1億円＝17％の表面利回りを生み出すことができるのです。

◆儲かる大家さんになるために！

儲かる大家さんにんるためのルールがある。

これからの時代は特に介護・福祉分野に強い大家さんになることが必須だ。

1）介護保険・医療保険をきちんと学ぶこと

2）今の時代であれば人口動態もそう

3）事業計画が書けて、金融機関へ説明ができること

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上村 隆幸（かみむら たかゆき）

1965年神奈川県生まれ。1998年、起業コンサルタント業を開始し、以来3000社を超える起業支援を手がける。日本の医療のが在宅シフトにともない「子供からお年寄りまで」すべての生活者が安心と幸福を実感できる地域社会づくりに向けて「ケアーズ訪問看護ステーション開業運営支援」を開始し現在全国800社以上をネットワーク。また「介護の王国」では食費を含めた￥95.000を関東圏で実現する。こちらは全国70拠店。

2021年より神奈川県南足柄市で農業生活をスタート。生産者の視点で「農のある暮らし」「農のある医療」「農のある介護施設」づくりを推進している。

青山学院大学　大学院　国際マネジメント研究科　MBA
産業技術大学院大学（AIIT）創造技術専攻　事業アーキテクチャ（修士）
国際医療福祉大学大学院　保健医療学　博士課程（中退）
新極真空手　木元道場所属　初段