こんにちは。舩見です。

「介護の王国」の建築と不動産の担当をしています。

住宅型有料老人ホームである「介護の王国」の開業を目指すことや、その建物部分のみを用意して建て貸しなどを行うことは、新しい形の「不動産投資」と言えるでしょう。

“新しい”と言うからには、一般的な「不動産投資」と比べて、時代に合っている、入居者が集まりやすい、より利回りが高い、といったメリットがあるのですが、そもそも「不動産投資って何?」という方もいらっしゃると思います。

そこで今回は、「不動産投資」そのもののメリット・魅力について、お話ししてみようと思います。

「不動産投資」に秘められた6つの魅力

私が考える「不動産投資」のメリット・魅力は、次の6つです。

【1】年金の代わりになる
【2】生命保険の代わりになる
【3】節税効果がある
【4】相続対策になる
【5】インフレに強い/リスクヘッジになる
【6】高齢者向け住宅への転用で安定収入

主に個人の不動産投資家の方を対象とした内容ですが、法人様のメリットにつながる部分もあります。

一つずつ見ていきましょう。

【1】年金の代わりになる

投資用不動産を購入して現役をリタイヤするまでにローンを完済させておけば、老後の公的年金に加えて、安定した賃貸収入を得ることができます。

【2】生命保険の代わりになる

投資用不動産をローンで購入し、団体信用生命保険(いわゆる団信)に加入することにより、万一ローン返済中に亡くなられたり、重い障害を負われたりした場合でも、ローンの残債は保険から支払われ、不動産がお手元やご遺族に残ります。

【3】節税効果がある

不動産投資では、家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。

申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引いた上で、所得税・住民税の節税をすることができます。

もちろん不動産所得が黒字の場合は税額が増えますが、他の収入よりも必要経費に認められるものが多い点が有利です。

【4】相続対策になる

現金を相続するよりも投資用不動産を相続するほうが相続税を節税できるケースが多くなります。

時価で評価される現金や株式と違い、購入した投資用不動産は相続の際、「評価額」(おおよそ、建物部分は取得価格の約50%、土地部分は時価の約80%で評価される)で決まります。

さらに賃貸中であれば、土地・建物ともに約3割の評価額を下げられますので、不動産投資の相続対策としてのメリットは大きくなります。

また、もともとお持ちの土地を相続する場合など、区分所有にすることにより、一部賃貸、残り分譲売買が可能になりますし、管理費取得が可能にもなります。

【5】インフレに強い/リスクヘッジになる

現金を預貯金として持つよりも、投資用不動産を保有するほうがインフレに強く、物価変動のリスクヘッジになります。

現在はデフレの影響で、不動産価格や家賃は低迷していますが、徐々に物価が上昇しており、今後インフレになった場合、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)することが予想されますが、投資物件の資産価値や賃料は上昇が想定されます。

あらかじめ預貯金の一部を不動産投資に回しておくことで、インフレ時の預貯金の低下に備えることができます。

また、もしインフレになった場合は、インフレ前に購入した不動産を売却することで、値上がり益(キャピタルゲイン)を得られる可能性もあります。

もしも投資不動産を老人ホームに転用したならば・・・

ここまでご紹介したメリット・魅力は、老人ホーム以外も含む、一般的な「不動産投資」のメリット・魅力です。

最後に、購入した投資用不動産を、その後高齢者向け住宅に用いた場合のメリット・魅力を6つ目としてご紹介いたします。

こちらは、後から高齢者向け住宅へと転用するだけでなく、“最初から老人ホームの土地建物に投資した場合”にも共通するメリット・魅力ですので、ご参考になさってください。

【6】高齢者向け住宅への転用で安定収入

投資用不動産を、高齢者向け住宅(シェアハウス・老人ホーム)に転用することができます。

これはアパートや寄宿舎のような大き目の物件でなく、一般的な住宅のサイズであっても定員は少なくなりますが可能です。

高齢者は2042年まで増え続けると言われており、空き室のリスクを下げ、満室を維持しやすくなるため、安定した家賃収入が期待でます。

以上、「不動産投資」に関するメリット・魅力をご紹介しました。

いかがでしょうか?

様々なメリット・魅力があることがご理解いただけたと思います。

しかし、私がもっとも強調したいのは最後の一つ、『高齢者向け住宅への転用で安定収入』ということです。

人口が減り、安定成長する市場が少ない中で貴重な成長市場で、安定した入居が期待できる高齢者向け住宅(シェアハウス・老人ホーム)への投資に、少しでも関心を持っていただけたら幸いです!

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