インキュベクス上村です。

既に私たちのお客様にも、投資家というカテゴリーの方が現れています。

そうした方には至って常識の話かもしれませんが・・・・

簿記1級で習う「設備投資意思決定」を応用して、改めて投資家の介護施設購入(土地・建物)を考えて見ました。

例えば・・・

民家を介護施設に転用するという前提でサラリーマン投資家に(所有権3000万円)に加えて、改修費用(リフォーム代)を追加1500万円で販売するケースの場合。

・建物は6名が入居できる「住宅型有料老人ホーム」
・費用は1名\95.000を適用
・ローン対象金額は不動産(3000万円)+リフォーム(1000万円)の合計4000万円
・頭金\0、20年ローン調達

(リフォーム費用1500万円のうち500万円は補助金適用)

キャッシュアウトフロー

本ケースでは、4,000万円の毎月のローン支払になります。

つまり約18.5万円が月次のキャッシュアウトフローになります。

キャッシュインフロー

キャッシュインフローは「家賃等」です。

私たちが推奨する民家転用型「介護の王国」の月額費用¥95,000の内、家賃相当分が月額35,000円ですので×6名=210,000がキャッシュインフローです。

金融機関への支払(185,000円)と、入金額(210,000円)の差額である¥25,000円が月次のネットキャッシュインフローになります。

5年後にいくらで売れるのか?

5年後にいくらで売れるのか?5年間の取引を整理してみます。

1) 金融機関から4,000万円を調達して購入

2) ネットキャッシュインフローは1.5万円×60回=90万円

3) 5年間の総返済額(利息含む)である1,110万円は家賃収入を充当。

4) 借り入れ残額は3,050万円です。

5) 不動産の残債が3,050万円ですが、3,500万円で販売が成立すれば、450万円が販売利益

結果からいうと、5年をかけてこの450万円のキャッシュを生み出した計算になりますので、年間90万円はキャッシュフォーを生み出していたということになります。

NPVで不動産販売価格を決定する

次にNPVで不動産販売価格を決定してみます。
(不動産が生み出している価値を整理します)

1)毎月35,000円×6名が住む家=210,000円の家賃を生み出す家。

2)居住する要介護者が全員介護度1の場合は毎月16万9000円×6名分=101万円

3)毎月(1)(2)の合計122万円を生み出す家であるということです。

「月額122万円を生み出す価値をどう計算し?価格に上乗せするのか?」は介護施設のM&Aなどのケースから算定。

1年分を上乗せできれば1500万円の付加価値を価格に上乗せします。

つまりは、付加価値1500万円+3000万円(最低ライン)の4500万円からが価格交渉の最初!ステップです。