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家賃10万円の空き家が住宅型老人ホームに生まれ変わった! エピソード(1)「建物編」


こんにちは。「介護の王国」で建築と不動産の担当をしている舩見です。

今回は、昨年開設された住宅型有料老人ホームについて、その成り立ちから開設に至るまでの波乱万丈のエピソードをシリーズでご紹介します。

築52年の候補物件に改修費用が1000万円超かかる!?

長野県で訪問看護ステーションを営むI社長様に初めてお会いしたのは、住宅型有料老人ホームがオープンする、およそ半年前のことでした。

お会いした当時のI社長様は、老人ホーム開設という人生で初挑戦される事業に向けて、たった一人で行政への申請準備や物件探しに奔走されていました。

I社長様が最初に、事業を行う建物候補として狙いを定めたのは、次のような物件でした。

・2年間空き家

・土地600平方メートル

・すべて和室の6DK

・築52年

総務省によると、日本の空き家数は2013年時点で820万戸。空き家率は13.5%に達しています。

この中には、比較的軽微なリフォームで住居や施設に生まれ変わる可能性を秘めた物件も多く、I社長様が目をつけられたのも、その一つでした。

この物件を気に入られた社長は、建物内部を改修して洋室10部屋を備えた老人ホームにする構想を持っていました。

そして当初の見込みでは、改修にかかる費用は250万円ほどでまかなえる予定でした。

しかし・・・・・


見込みが大きく変えられてしまう出来事が起こりました。

県の担当窓口に計画を伝えたところ、住宅型老人ホームとして開設するには、最新の防火設備を備え、耐震基準を満たすことを条件として求められたのです。

必要とされる設備と基準を備えるには、たとえスプリンクラーの設置工事を除いたとしても1000万円以上の費用が必要になります。

開設後の老人ホームの収入で改修工事費用を回収していくことを考えると、現実的な額とは言えません。心から気に入っていた物件ではありましたが、泣く泣く諦めざるを得ませんでした。

再び立ちはだかる防火・耐震対策を乗り越えて

I社長様が次に巡り会ったのは、6LDKのごく普通の中古住宅です。

しかも! こちらは家賃10万円の貸家でした。

社長様は、この物件の内部を10部屋に割って、住宅型有料老人ホームに改修する計画を立てました。

そして、再度、消防や県の担当に確認することに。
「今度こそは」との思いで窓口に立ったところ、見事に承認をもらうことができたのです。(やった!)

本物件で、社長様が計画した改修内容は以下のものでした。

・スプリンクラー設置

・自動火災報知設備の設置

・ドアの取替え

・お風呂リフトの設置

・階段昇降機の設置

この計画で見積もりを取ったところ、提示されたのはスプリンクラー設置だけで850万円という、再び予算的に非常に苦しい金額。
そこで、相談を持ち込まれたのが私ども「介護の王国」です。
「介護の王国」が提携する会社に、あらためて見積もりを依頼すると、350万円という非常にリーズナブルな金額となり、社長様にも喜んでいただくことができました。

このようにして、行政と初期費用の課題を無事クリアした住宅型有料老人ホームの開設計画は、ついに大きく前進・・・するはずでした。

難題続出! リフォームの迷宮を突破せよ!

一難去って、また一難。

消防や県庁との事前協議も無事に終わり、いざ工事に入ろうかと思ったその矢先、再びさまざまな問題が持ち上がってしまいました。

「既存の階段の幅が狭く、昇降機が付けられない!」

「既存のお風呂にリフトが付けられない!」

「欄間が障害になって和室を2部屋に分けられない!」

「入居者数に対して水道と流しが足りない!」

「避難はしごをどこに設置すべきかわからない!」

これ以外にも、想定外の問題が次から次へと出てきました。

どれもホーム開設には必要な設備や設計変更となるため、当初の見積もりを超えて別途費用がかかっても、特注品を用いるなどで対応をせざるを得ませんでした。

改修工事の期間は、約2か月。

結果的に工事全体の費用は、間取りの変更を主体とした形で、約800万円となりました。

また、それとは別に、階段昇降機に150万円、スプリンクラーに350万円の費用がかかることになりました。

今回ご紹介したI社長様のエピソードに限らず、建物の改修工事では想定外の要素が次々と出てくるケースがあります。

特に空き家を老人ホームへと改修する場合は、今回ご紹介したもの以外にも、通常の住宅リフォームとは異なる設備や設計変更が求められる場合があります。その代表的なものが、人の動線や、要介護度に合わせた設計などです。

「介護の王国」はこうした事例をいくつも経験していますので、新たにご支援をさせていただく方々に対して、懸案となる要素を前もってお知らせすることができ、日々アドバイスの精度を高めています。

貴社1社だけで、社長様お1人だけで、老人ホームの開業や改修を目指した場合、後から後から出てくるこうした落とし穴に、単独で向き合わなければなりません。

私たち「介護の王国」は、新たに老人ホーム開業や改修を目指す方のお力になりたいと願い、常にナレッジやノウハウを蓄積しております。

住宅型老人ホームに適したリフォームのさらなる詳細については、【事業説明会】でもご説明しておりますので、
ぜひ、頼りにしてみてください。

さて。

次回は、「家賃10万円の空き家が住宅型老人ホームに生まれ変わった!エピソード2~スタッフ編」です。
お楽しみに!

その他のエピソードは以下よりお読みください

家賃10万円の空き家が住宅型老人ホームに生まれ変わった! エピソード(2)「人集め編」

家賃10万円の空き家が住宅型老人ホームに生まれ変わった! エピソード(3)「そして現在編」

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