介護施設経営は「建てるか」それとも「借りる」どちらが有利?

お世話になります。インキュベクス青井です。

最近、お客様から介護施設経営について、「自前で土地・建物を用意し行う」のと「不動産は所有せずに建て貸しを利用してテナント方式で行う」のでは、どちらが有利ですかと質問を受けました。

本日は、私たちがご提案するコンパクトな有料老人ホーム「介護の王国」を例に「建てる」・「借りる」のそれぞれの経営メリットを考えていきたいと思います。

そもそも介護施設って幾らかかるの?

たとえば、埼玉や千葉県あたりで介護施設を建築する場合、土地代は3,000万円程で抑えることができます。建築費用は私たちが直営する小さな介護施設の場合は19床で9,000万円ほどの費用(外構工事含む)となります。

つまりは合計で1.2億円ほどの費用で19床の介護施設ができあがります。

そもそも19床でいくらを生み出せるの?

1.2億円の費用をかけて建築する介護施設が生み出す売り上げは19床の場合で、570万円(保険費用)にくわえて180.5万円(入居費用9.5万円×19床)の合計750万円が月商となります。

つまりは9.5万円(入居・食費)以外で月間1名あたり平均30万円以上が獲得できているわけです。

※食事をつけて9万円台で入居できる施設という特徴で、19床の「介護の王国」では、早い方で開業から3カ月を待たずに満床が実現しています。

(見学・視察のご希望はお気軽にお申しつけください)

「自分で建てるメリット!」

ご自分で建てる場合のメリットは1.2億円の借り入れを例えば、25年で返済できる点があげられます。

具体的な返済額は1.2(億円)÷25(年)返済の場合で年間480万円となります(年利1.2%を加えた状態で、月間46.3万円ほどの支払いとなります。

※手元資金は10%~20%が求められます。
(これまでの実績等で変化します)

自分で建てる最大のメリットは、なにより「出口戦略」とおっしゃる方も少なくありません。

「自分で建てるメリット」

事業が稼働しはじてから数年もすると、皆さまの実績が評価され、次の1棟そして、2棟目の建築資金の借り入れが出来るようになるかもしれません。

※最低でも2年程度の実績を金融機関に提出することが求められます。

「借りるメリット!」

私たちのお客様の中でも半数以上の方が介護施設は大家さんに建ててもらい、その施設は賃貸借契約で借り受ける。こういった「建貸し契約」を選択します。

※契約期間は最低でも20年契です(具体的には20年×74万円家賃ですので1.7億円程の総額支払いは書面で締結するわけです。

借主のメリットは銀行借入時に必要な数千万円単位の自己資金が必要ないことです。

借りられるならば、「自分で建てる!」が断然お得!

介護施設にかかる建築費用は1.2億円。毎月の支払いは46.3万円です。

仮に5年後、10年後、15年後に事業を譲渡を計画している場合は、不動産所有のほうが有利かもしれません。

例えば、事業売却価格は月の利益750万円の2年~3年分が上限かと思いますが、それに加えて不動産の残債をあわせて譲渡することになります。

※不動産価格+1.8億円(利益の2年分)~2.7億円(利益の3年分)で売却となります(不動産売買の差益は発生しませんが)利益の2年分前後で売却できる可能性は大いにあります。

月商から見た金融機関への返済割合

ここまで記したように9万円で入居できる「介護の王国」の月商は最大750万円。

金融機関への返済は利子をいれても、月額46.3万円です。つまり、売り上げにしめる返済の割合は6%程度ということになります。

月商から見た大家さんへの賃料支払い額割合

ちなみみ大家さんから建物を借りた場合は月間賃料は75万円前後が相場です。つまりは、売上にしめる賃料の割合が10%ということになります。

大家さんは借主の家賃から金融機関へ返済をします

代々続く土地の上に介護施設を建築をしてくれる大家さんが銀行から借り入れる金額はおおよそ9000万円(建物・外構費用含む)。

金利1.2%で25年返済の場合で、銀行に返済する額は金利を加えて月額34万円7000万円(年間524万円の返済)

一方で、借主が大家さんに支払う家賃は月額75万円ですので、大家さんは年間900万円の収入から524万円の銀行返済をおこないます。

つまり、大家さんは事業者から支払われる賃料から、金融期間への支払いをおこないます。

差額の376万円が大家さんの年収(お給料分といってもいいいでしょう)

※つまりは大家さんのお仕事は借り入れに必要な契約書にハンコを押すだけ、あとは事業者が倒産でもしない限りは自動的に収益を手に入れられるわけです。

お気軽にご相談ください

介護施設経営は、事業を展開している地域や事業者様のご事情により様々な方法があります。

私たちインキュベクス~「介護の王国」~では、お客様にしっかりとヒアリングをさせていただき、エリア状況や収支シュミレーションをもとに最適なご提案をさせていだくことが可能です。

介護施設経営を検討されている事業者様は、お気軽にお問い合わせください。

※お問合せ内容の確認後、担当者よりご連絡させていただきます。

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