相続税対策のための不動産活用方法の基礎知識 ~その1:相続税対策のための土地活用の最適解とは?


新年明けましておめでとうございます。インキュベクスの舩見です。

皆さんはお正月はどのように過ごされましたか?

私は、元旦に「今年は痩せる!」と決め、お雑煮を食べ・・・

「ダイエットは明日から!!」と意気込んで今日に至っております(泣)

気持ちを入れ替えて、本日から2回に分けて、相続税対策のための不動産活用の基礎知識をご紹介します!

今回は「その1:相続税対策のための土地活用の最適解とは?」です。

相続税対策のための土地活用の最適解とは?

みなさんは「土地を持っているなら、更地より賃貸物件を建てた方が相続税の節税になる」という言葉を聞いたことはありませんか?

何故こう言われるのか、まずはあらためてご説明いたします。

不動産は相続税対策としてメリットがある?

相続税の計算基準となる「評価額」は、現金よりも不動産のほうがより低く評価されます。

同じく投資商品として有価証券に投資した場合、有価証券の評価額は時価で評価されるのに対し、不動産は時価の約3割程度で評価されることになるからです。

そのため、相続税を少なく抑えることができるのです。

相続税対策として土地を購入することは、メリットがあるといえるでしょう。

なぜ不動産は相続税対策として有効なのか? 不動産の相続税の仕組みについて

財産を「現金や有価証券」で相続する場合は、「時価」そのままに対して課税となるため金額も高くなります。

しかし、不動産を相続する場合は「時価」ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となるため、納める相続税額が少なくなる傾向があるのです。

そのため、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。

評価額の概算

(1)土地の評価額

土地は一般的には国税庁が定めた路線価に基づいて、路線価の80%程度の評価額となります。

例えば、路線価の評価が1,000万円の土地の場合、相続税での評価額は

「1,000万円×0.8=800万円」になります。

(2)建物の評価額

建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。

例えば建築費用が8,000万円の建物の場合、相続税での評価額は「8,000万円×50%=4,000万円」になります。

「賃貸」による借家権割合で建物の評価額は更に減額!

(3)貸家建付地の評価額

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

貸家建付地の価額は、次の算式により評価します。

「(自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額)×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」

つまり、不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。

※「借地権割合」及び「借家権割合」は、地域により異なります

例えば、上記(2)の建物の場合、評価額は更に30%控除を受けることが可能なので、評価額は「4,000万円×70%=2800万円」になります。

いかがでしょうか。

「土地を持っているなら、更地より賃貸物件を建てた方が相続税の節税になる」の理由がご納得いただけたと思います。

「だったら、賃貸住宅をバンバン建てればいいんじゃない?」と思われるかもしれません。

ところが、ここに重要な注意点があります。

「賃貸をしている」ことで評価減になっているのですから、「賃貸をしていない場合」すなわち「空き室がある場合」は評価減が使えないのです!!

賃貸物件を建てたら、空き室を出さない、または空き室が出てもすぐに入居者が決まるような努力をしていないと、賃貸物件として認められず、相続税の評価額を下げられないことになってしまうのです。

では、いったい何を建てればいいのでしょうか・・・?

相続税対策のための土地活用の最適解とは?

「自分の土地にはそもそもどんな活用方法があり、何が最良なのか?」

そんなことで悩まれている方に、土地のいろいろな活用方法についてご紹介したいと思います。

土地活用は、大きく下記のタイプに分かれます。

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地活用を検討する上で最適な答えは人によって違います。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地活用方法は大きく異なってきます。

そのため、大前提として「自分の所有地で実現可能なもの」をまず知らなければなりません。

それを知ったうえで、実現可能なものの中から「目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する」必要があります。

つまり、先に目的を設定しても、必ずしも「その目的に合わせた土地活用が実現できる」とは限らないのです。

さて、ここで上図をよくご覧ください。

土地活用に制限がかからない、そして収益性・安定性・節税効果において最も×や▲が少ない(デメリットが少ない)ものは・・・?

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